不動産の共有と独占使用

遺産分割協議の結果、不動産が実際には使用していない人との共有になるケースがあります。例えば、親と長男で共有して、かつ居住している不動産があったとして、親が亡くなったが、長男と次男の遺産分割協議で代償分割ができず、結果として不動産が長男と次男の共有になるケースです。

この場合、実際に居住している長男と居住していない次男が不動産を共有することになります。この場合、もともと住んでいた長男には何かしらの権利の制限がかかるのでしょうか？

この場合、相続により持分を取得した次男には、その不動産を使用する権利があります。共有物については、各共有者は持分に応じて共有物全部を使用することができます。

民法　第249条
  1. 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
  2. 共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
  3. 共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。

建物を持分2分の1ずつ所有している場合、床面積で半分ずつ使用できるというわけではなく、それぞれが共同で建物を全部使用できるということです。それぞれ持分2分の1ずつ持っている夫婦がマイホームでそれぞれが立ち入れる場所を制限するわけではなく、それぞれが建物を共同で全体について使用するのと同じイメージです。

しかし、長男が居住している不動産を、別居していた次男が共同で使用するということは実際にはあまり考えられません。そのため、もし次男が持分を相続により取得した後も長男だけが居住し続けるということになった場合、長男は自分の持分を超えてその建物を使用しているということになります。この場合、長男は次男に対して、次男の持分を使用していることについて対価を支払う義務が発生します。この支払額は周辺の家賃相場を考慮して決めることになります。

このとき、長男と次男の間には賃貸借契約があるわけではありませんが、契約がなくても共有物の独占使用という事実そのものに対して対価を支払う義務が発生するということです。（対価の計算のベースが家賃というだけで、対価は家賃というわけではありません。）いわば、賃貸借契約という法律行為がなくても共有物を独占使用するという事実行為をもって対価の支払い義務が発生しているということです。

ただし、長男と次男が合意することで、持分利用の対価を支払う義務を免れることはできます。次男としては、ひとまず持分を取得して売却する場合の対価を受領する権利は保有しつつ、長男がそのまま利用する分には家賃相当額の対価を受け取ることは放棄するということも問題ないということです。（実際にはこのケースが多いと思われます。）

こうしたケースは、長男がそのまま住み続けたいけど代償分割するだけの金銭がないという相続の場面で生じることがあります。

また、共有物である以上、長男としては他人のものを使うようにその不動産を扱う、いわば善管注意義務も負うことになります。

遺産分割協議の際に不動産がメインの相続財産である場合、代償分割するのでなければ、次善策としてこのような共有物分割の方法も検討することも必要になる場面があるかもしれません。

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