真正な登記名義の回復とは

真正な登記名義の回復とは登記されている名義について、その登記の原因となった事実が実態と相違していて無効であるといった場合に、その登記を実態に即したものにするために申請する登記です。

そもそも無効な登記であればその登記を抹消して、新たに正しい内容で登記申請しなおすというのが正しい流れです。しかし、もし抵当権がその不動産に設定されていると、登記を抹消したり更正したりするには抵当権者(例えばお金を貸した金融機関など）の承諾が必要となります。なぜなら、登記の抹消や更正によって、もともとの登記がなかったものとなりますので、抵当権も消滅してしまうためです。現実的には、抵当権者もいったんお金を貸した以上、こうした承諾に応じて抵当権が抹消されることを承諾することは考えられません。そのために存在しているのが「真正な登記名義の回復」です。この手法なら、抵当権者の承諾も必要ありません。（その分、所有権の移転を受ける人からすれば、他人の借入金を自分の不動産で担保することになりますが。）

結局、「真正な登記名義の回復」は、本来登記の抹消や更正で対応すべきところ、抵当権者などの利害関係者が存在していて、その承諾を得られないときのために設けられた裏技的なシステムということです。

所有権保存登記について真正な登記名義の回復による登記を申請する場合の注意点

例えばＡが建築した不動産でＡがローンを支払っているにもかかわらず、登記がＡとＢの共同名義になっているようなケースを考えます。この場合、Ａが代金全額を支払っているため、Ｂが実態はＡ単独の所有であるべきだと認めて、ＡとＢが共同で登記申請すればよいというように思えます。

しかし、特に所有権保存登記についてはもう一つ関与している者がいます。それが建売業者や建築請負業者です。上記の例では、ＡとＢが登記上共同所有することになった経緯として売買契約書や建築契約書でもその旨が記載されているはずです。つまり、ＡとＢが共同で登記されることになった経緯にこれらの業者も関与しているはずです。

そのため、もし本来はＡ単独所有であるべきところ、ＡとＢの共有になっている登記をＡ単独所有にするために真正な登記名義の回復の登記を申請する場合にはＡとＢだけではなく、販売した不動産会社や建築した建設会社の協力が必要であり、実際に登記原因証明情報にもその会社の記名押印が求められます。これらの事業者は、登記記録上は表題部の所有者として登記されています。

つまり、所有権保存登記について真正な登記名義の回復を行う場合には登記原因証明情報にはＡとＢと表題部所有者の3者の記名押印が必要ということになります。

さらに真正な登記名義の回復について年数が経ってから行うようなケースでは、表題部所有者である事業者と連絡が取れなかったり、そもそも清算などで存在していないこともあります。

このように所有権保存登記について真正な登記名義の回復を行うのは、思ったより複雑であり時間も手間もかかります。こうしたケースでは経験のある司法書士に依頼することをオススメします。

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