不動産の住所変更登記が不要になる「スマート変更登記」制度とは？

Last Updated on 2025年5月6日 by 渋田貴正

2026年4月1日から、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合の登記が義務化されます。しかし、新たに始まる「スマート変更登記」を利用すれば、所有者自らが変更登記をしなくても、住民票と連携して自動で法務局が変更を反映してくれます。

そもそもなぜ住所や氏名の変更登記が義務化されるのかといえば、日本全国で発生している「所有者不明土地問題」への対策です。所有者の氏名や住所が登記簿と実際と異なっているケースが多く、次のような社会問題が発生してきました。

公共事業や再開発が進まない	所有者がわからず土地の利用・買収ができない
空き家問題の深刻化	所有者不明の空き家が増加し、地域の安全や景観に悪影響
相続登記の未了・名義放置	相続人が変更登記をせず、登記記録が古いまま
売買・担保設定に支障	正確な登記がないため、不動産取引に支障が生じる

これらの問題を解決するため、すでに2024年4月1日から相続登記の義務化が導入されました。
次の段階として、住所・氏名変更登記の義務化とスマート変更登記制度が導入されることになったのです。

スマート変更登記によって、所有者が転居しても自動的に登記が更新されるようになり、今後の不動産登記の正確性が大幅に向上する見込みです。この便利な制度を利用するためには、あらかじめ「検索用情報」を申し出ておく必要があります。

スマート変更登記のために必要な検索用情報とは以下の通りです。検索用情報のうち、「必須」となっているものは必ず提供が必要となります。

この情報を一度提出すれば、以降は登記官が住基ネット情報を照会し、自動で変更登記を行ってくれます。

【1】新たに不動産を取得する場合

2025年4月21日以降に所有権保存・移転・更正登記などを行う際、検索用情報を必ず申出する必要があります。対象となる登記は以下の通りです。

ただし、法人や海外居住の人は検索用情報の提供の対象外です。

対象外	理由
法人	住民基本台帳（住基ネット）の対象外だが、法務局にて法人登記の変更履歴から確認可能
海外居住の個人	住基ネット情報の対象外であり、国外の住所変更情報が日本の行政には届かない。

【2】既存の所有不動産について（単独申出）

すでに所有している不動産も、任意で検索用情報の申出が可能です。登記とは別に単独申請の手続きを済ませておけば、申出をすると、その後は自動的に住所変更登記が行われるため、将来的な住所・氏名の辺国登記義務違反のリスクを防げます。

検索用情報の申し出手続きと費用については以下の通りです。

項目	内容
手続き方法	オンライン申請または書面申請
必要書類	身分証明書（免許証・マイナンバーカード等）、場合によって住民票等
代理申請	可能（司法書士・税理士が代理対応可）
費用	不要

検索用情報を申し出るメリットとしては以下のことが考えられます。

メリット	内容
義務違反のリスク回避	住所・氏名変更登記を忘れても自動で登記が更新されるので、知らず知らずに登記義務違反を犯してしまうことを防げます。
手続きの簡素化	変更のたびに登記申請する必要がなくなるので、登記変更のコスト負担も防げます。
相続・売買時の手間削減	常に最新情報の登記記録となり、相続登記・売買手続きがスムーズに進みます。

当事務所では、検索用情報の法務局への提供の代行を行っています。

上記のような方はお気軽にご相談ください！

司法書士・税理士・社会保険労務士・行政書士

2012年の開業以来、国際的な相続や小規模（資産総額1億円以下）の相続を中心に、相続を登記から税、法律に至る多方面でサポートしている。合わせて、複数の資格を活かして会社設立や税理士サービスなどで多方面からクライアント様に寄り添うサポートを行っている。