Last Updated on 2026年1月18日 by 渋田貴正
最近、「空き家バンク」、「空き地バンク」という言葉を見かけるようになりました。実際には多くの自治体で、建物だけでなく土地のみの登録も行われており、現在は「空き家・空き地バンク」として一体的に運用されているケースが増えています。もっとも、名前が分かれていても本質は同じです。空き家・空き地バンクは、自治体などが地域の不動産情報を集約し、利用希望者に公開するための仕組みです。まずは、制度の立ち位置を正確に押さえておく必要があります。
空き家・空き地バンクの基本的な役割
空き家・空き地バンクは、自治体が主体となって運営する情報提供制度です。所有者が登録した空き家や空き地の情報を公開し、移住希望者や利用希望者とのマッチングを促します。ここで重要なのは、自治体は「当事者」でも「仲介業者」でもないという点です。あくまで情報の橋渡し役であり、売買契約や贈与契約の中身、登記や税金までは面倒を見ません。この点は、後述する不動産会社型のサービスとの大きな違いでもあります。
たとえば、地方移住を検討していたBさんが、自治体の空き家・空き地バンクで「無償譲渡可」と記載された土地付き古家を見つけたとします。話がまとまり、鍵も引き渡され、実際に使い始めています。しかし登記は旧所有者のままです。ここで「自治体が関与しているから問題ないだろう」と考えてしまう人は少なくありません。しかし、登記簿上の名義が変わっていなければ、法律上はまだ他人の不動産です。さらに、無償であっても贈与である以上、贈与税や不動産取得税の問題が後から浮上します。空き家・空き地バンクは入口にすぎず、ゴールではありません。
空き家・空き地バンクと売買・贈与の関係
空き家・空き地バンクで紹介される物件は、売買、賃貸、贈与と形態がさまざまです。特に地方では「管理できないので、使ってくれるなら譲りたい」という理由から、贈与や無償譲渡が多く見られます。ただし、法律上は「タダでもらう」ことは贈与です。登記原因は贈与となり、登録免許税や贈与税の検討が必要になります。
| 項目 | 売買 | 贈与 |
|---|---|---|
| 対価 | 金銭の支払いあり | 原則なし |
| 主な税金 | 不動産取得税、譲渡所得税 | 贈与税、不動産取得税 |
| 登記原因 | 売買 | 贈与 |
| 実務上の注意点 | 価格の妥当性 | 税負担が重くなりやすい |
「空き家だから価値はほとんどないはず」と思われがちですが、税務上は固定資産税評価額や路線価を基準に課税されます。思ったより税金がかかる、という事態は珍しくありません。
自治体の空き家・空き地バンクと不動産会社の同様のサービスの違い
検索すると、自治体の空き家・空き地バンクと、不動産会社が運営する「空き家バンク」「空き家マッチングサイト」の両方が表示されます。この二つは見た目が似ていても、役割がまったく異なります。
| 項目 | 自治体の空き家・空き地バンク | 不動産会社の空き家バンク系サービス |
|---|---|---|
| 運営主体 | 自治体 | 不動産会社 |
| 立ち位置 | 情報提供のみ | 媒介・仲介を行う |
| 契約関与 | 原則なし | 売買・賃貸契約に関与 |
| 登記・税務 | 関与しない | 原則関与しない |
自治体の空き家・空き地バンクは公的な掲示板のような存在です。一方、不動産会社の空き家バンク系サービスは、通常の不動産取引に近く、媒介契約を結ぶケースが多くなります。
ただし、どちらであっても、登記や税金は専門家の領域であり、自動的に誰かがやってくれるものではありません。ここは両者に共通する落とし穴です。
なお、自治体によっては、空き家・空き地バンクに付随する業務の一部を地域の不動産会社に委託している場合があります。ただし、これは制度そのものを委ねているわけではなく、あくまで物件案内や仲介といった実務部分に限られます。
空き家・空き地バンクを利用する際の登記の注意点
空き家・空き地バンク案件では、相続登記が未了のまま放置されている不動産も多く見られます。名義人がすでに亡くなっており、相続人が複数いるケースでは、そもそも贈与の前提が整っていません。また、建物が未登記のまま利用されている例もあります。空き家問題の本質は、「空いていること」ではなく「権利関係が止まっていること」です。ここを整理せずに話を進めると、後から思わぬ負担や時間がかかることがあるので注意が必要です。
空き家・空き地バンクを利用する際の税金の注意点
贈与税だけでなく、不動産取得税が後日課税される点は見落とされがちです。また、固定資産税の納税義務者がいつから誰になるのかといった実務的な問題もあります。空き家・空き地バンクは安心感がありますが、税金については別問題です。
空き家・空き地バンクは、地域政策として非常に意義のある制度です。ただし、法務と税務の視点が入らなければ、利用者にとっては事前には想定していなかった問題も多く含んでいます。もらってから考えるのではなく、もらう前に整理する。この一手間を支えるのが、登記と税務を同時に見られる専門家の役割です。制度の裏側を知っている人が一人入るだけで、話は驚くほどきれいに進みます。
空き家・空き地バンクを利用した贈与や取得について少しでも不安がある場合は、早めにご相談ください。当事務所では、登記と税務をまとめて確認しながら進めることで、安心して次の一歩を踏み出せる形に整えています。
司法書士・税理士・社会保険労務士・行政書士
2012年の開業以来、国際的な相続や小規模（資産総額1億円以下）の相続を中心に、相続を登記から税、法律に至る多方面でサポートしている。合わせて、複数の資格を活かして会社設立や税理士サービスなどで多方面からクライアント様に寄り添うサポートを行っている。
