Last Updated on 2025年6月16日 by 渋田貴正
外国籍の所有者が行方不明でも、日本の法律で対応できます
外国籍の方が日本の不動産を所有していたが、母国へ帰国した後に長年連絡が取れない。このようなケースでは、不動産の管理・相続・売却などができず、周囲にも多大な影響を与えることがあります。
結論からいえば、被相続人や不動産の所有者が外国籍であっても、日本の法律に基づいて対応可能です。以下でその理由と手続きの流れを、根拠法令を交えて分かりやすく解説します。
不在者財産管理人の選任が最初のステップ
行方不明の所有者が日本に不動産を残している場合、不在者財産管理人の選任申立てが有効な手段です。
外国籍の不在者でも不在者財産管理人の申立ては可能です。
- 財産が日本にある以上、その所在地法（日本法）が適用されます。
- 管轄裁判所は不動産の所在地を管轄する家庭裁判所です。
- 所有者が外国籍でも、日本にある財産管理は日本法で行えるという考え方です。
【不在者財産管理人の申立てできる人】
| 区分 | 具体例 |
| 利害関係人 | 隣地所有者、不動産共有者、相続人、債権者など |
| 検察官 | 公益に関わる場合 |
【主な権限】
| 種類 | 内容 |
| 保存行為 | 建物の修繕、塀の補修など |
| 利用・改良行為 | 雑草除去、短期賃貸借など |
| 裁判所の許可が必要 | 売却、解体、相続協議など |
長期間行方不明なら「失踪宣告」も検討
7年以上行方がわからない場合は、失踪宣告を申し立てることで法律上「死亡した」とみなされ、相続手続きを進めることができます。
| 法の適用に関する通則法
（失踪そうの宣告） |
【失踪宣告の申立てできる人】
- 法律上の利害関係人（相続人、受遺者、不動産共有者など）
【手続きの流れ】
- 申立て（所在不明の証拠提出、入管照会など）
- 官報公告（3カ月以上）
- 届出がなければ失踪宣告審判→確定
相続財産管理人の選任と国庫帰属までの流れ
失踪宣告により「死亡」とみなされた後、相続人が不明・不存在の場合には、相続財産管理人の選任を申し立てます。
【相続財産管理人の選任申立てできる人】
| 区分 | 具体例 |
| 利害関係人 | 相続債権者、受遺者、不動産の隣人など |
| 検察官 | 必要がある場合 |
【相続財産管理の流れ】
| ステップ | 内容 |
| ①選任 | 裁判所へ申立て。30～100万円程度の予納金 |
| ②公告（債権申出） | 官報公告で債権者・受遺者を募る |
| ③公告（相続人捜索） | 相続人不明ならさらに6カ月以上の公告 |
| ④特別縁故者の申立て | 縁のある人は財産分与を申請できる（民法958条の3） |
| ⑤国庫帰属 | 誰も現れなければ残余財産は国へ引き継ぎ |
表：各手続きの比較と外国籍所有者への対応可否
| 手続き名 | 管轄裁判所 | 適用法（準拠法） | 外国籍でも申立可能？ |
| 不在者財産管理人 | 所在地を管轄する家庭裁判所 | 日本法（通則法32条） | ✅ 可能 |
| 失踪宣告 | 最後の住所地を管轄する家庭裁判所 | 日本法（通則法32条） | ✅ 可能 |
| 相続財産管理人 | 相続財産の所在地を管轄する家庭裁判所 | 所在地法が準拠（反致もあり） | ✅ 可能 |
外国籍でも日本で対応できる、という安心感を
被相続人や不動産所有者が外国籍であっても、不動産が日本にある限り、日本の法律で処理できます。裁判所の管轄も日本で、申立権も一定の利害関係があれば広く認められています。
そのため、「外国人だからどうしようもない」とあきらめる必要はありません。放置すれば不動産の劣化、隣地とのトラブル、固定資産税の未納など、状況は悪化する一方です。
当事務所では、外国籍の不在者や被相続人に関する問題を、司法書士と税理士の両方の視点からサポートしております。難しい準拠法の判断や申立書類の作成まで、どうぞ安心してご相談ください。
司法書士・税理士・社会保険労務士・行政書士
2012年の開業以来、国際的な相続や小規模（資産総額1億円以下）の相続を中心に、相続を登記から税、法律に至る多方面でサポートしている。合わせて、複数の資格を活かして会社設立や税理士サービスなどで多方面からクライアント様に寄り添うサポートを行っている。
