Last Updated on 2025年11月14日 by 渋田貴正
資産管理会社（不動産管理会社）を利用して不動産を運用するスキームは、相続対策、所得分散、資産保全の面で非常に有効です。しかし、オーナー個人が土地を所有し、会社が建物を所有する形をとる場合、土地の使用関係をどう設計するかで税務が大きく変わります。
特に重要なのが権利金が発生する場合の「権利金方式」と「相当の地代方式」の使い分けであり、この選択を誤ると会社に認定課税（権利金相当額の贈与扱い）が発生するなど、大きな税負担が生じることがあります。
資産管理会社がオーナー地主に支払う権利金方式とは
権利金方式は、資産管理会社（借地人）がオーナー（地主）に対して「権利金」と「通常の地代」を支払う方式です。
本来権利金は借地権の対価であり、借地借家法により借地人が強く保護されることから地主に生じる不利益（更新拒否が困難になるなど）を補う意味を持っています。ただし、本来そのような心配が必要ないオーナーと資産管理会社間の関係ですが、場合によっては権利金のやり取りをしないと税務上の課税関係が発生する可能性があります。
権利金方式のイメージ
土地時価1億円、借地権割合60％の地域の場合
・慣行上の権利金：6,000万円（1億×60％）
・底地価額：4,000万円
・通常の地代：底地価額×6％＝年240万円（＝月20万円）
借地人（会社）は権利金6,000万円＋地代を支払い、地主（個人）は最初に権利金＋毎年の地代を受け取ります。
権利金方式の地主側の課税（権利金の金額で分岐）
資産管理会社から受け取った権利金はオーナー地主側で「譲渡所得」または「不動産所得」に分類されます。
| 区分 | 該当するケース | 税務上の扱い |
|---|---|---|
| 譲渡所得 | ・権利金が土地時価の1/2超 ・土地時価不明で「権利金＞地代×20倍」 ・底地価額の減少が大きい場合 |
借地権を資産管理会社に譲渡したものとみなされる（みなし譲渡） |
| 不動産所得 | ・上記以外の比較的小額の権利金 ・底地価額への影響が軽微な場合 |
その年の不動産所得として収入に算入 |
借地人（資産管理会社）は権利金を「借地権」として資産計上し、支払時は費用になりません。
権利金を支払わないと「認定課税」が発生
権利金の慣行がある地域で権利金を支払わない場合、「オーナー地主から資産管理会社への贈与」とみなされます。その結果、会社に権利金相当額の受贈益が計上され、法人税の対象となります。これは「借地権の認定課税」と呼ばれ、同族間の土地貸借で最も問題になりやすい点です。
ただし、権利金の認定課税を避けるために、実際に権利金をやり取りする代わりに、以下で説明する「相当の地代方式」を取ることも可能です。オーナー地主と資産管理会社の間では実際には相当の地代方式のほうが多く採用されていると思われます。
資産管理会社がオーナー地主に支払う相当の地代方式とは
相当の地代方式は、権利金を支払わない代わりに、土地の価額に応じて「相当額の地代」を支払う方法です。相当の地代が適正であれば権利金がなくても認定課税は行われません。
相当の地代方式のイメージ
相当の地代＝土地の更地価額×年6％
更地価額は以下から合理的に算定できます。
・公示価格・標準価格
・当年の相続税評価額
・直近3年の相続税評価額の平均
※最低でも「この額×6％」の支払が必要です。
一部権利金を支払っている場合は、相当の地代＝（更地価額 − 実際に支払った権利金）×6％
相当の地代方式の2つの契約方式：改訂型／据置型
相当の地代方式では、契約時に次のどちらかを選びます。
① 改訂型
・3年ごとに地価を反映して地代を改訂
・認定課税リスクはゼロ
・法人が地主の場合には税務署への「相当の地代の改訂方法に関する届出書」が必要
（提出しないと自動的に据置型扱いになります）
② 据置型
・地価が上がっても地代は固定
・地代との差額に相当する借地権価値が借地人側へ移転（自然発生借地権）
・自然発生借地権は譲渡・返還・相続まで課税されず留保
・相続税評価が複雑になるため事前試算が重要
法人地主であれば、相当の地代の改訂方法に関する届出書の有無によってどちらの型になるか決まりますが、個人地主の場合は賃貸借契約書に「改訂型／据置型の別」と「改訂型の場合の改訂方法」を記載しておけばOKです。
相当の地代方式の注意点としては以下の通りです。
・相当の地代は高額になることが多く、地主の不動産所得が増える
・会社側の賃料収入とのバランスを考える必要がある
・相当の理由なく地代を引き下げると新たな借地権設定とみなされ認定課税が発生（ただし土地価額の下落など合理的理由があれば該当しない）
権利金方式と相当の地代方式の比較
| 項目 | 権利金方式 | 相当の地代方式 |
|---|---|---|
| 借地権の価値 | 権利金の支払により借地権価値が発生 | 借地権価値は原則なし（法的地位は維持） |
| 地主側の課税 | 権利金は「譲渡所得」または「不動産所得」
地代は毎年不動産所得に計上 |
地代として毎年不動産所得に計上 |
| 借地人（法人）の税務 | 権利金は借地権として資産計上、地代は毎期の損金算入 | 地代は毎期の損金算入 |
| 認定課税リスク | 権利金なしの場合に認定課税の可能性が高い | 相当の地代が適正であれば認定課税なし |
| 契約形式 | 権利金＋通常地代 | 改訂型 or 据置型 |
資産管理会社を使った土地・建物の分離所有は非常にメリットが大きい一方、権利金や地代の設定を誤ると認定課税・贈与税・株価上昇による二次課税など、多くの税務リスクを伴います。当事務所では税理士・司法書士の両面から、相当の地代の適正計算、契約書の設計、相続税評価の試算まで一体的にサポートしています。資産管理会社の検討や土地貸借の見直しをお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
司法書士・税理士・社会保険労務士・行政書士
2012年の開業以来、国際的な相続や小規模（資産総額1億円以下）の相続を中心に、相続を登記から税、法律に至る多方面でサポートしている。合わせて、複数の資格を活かして会社設立や税理士サービスなどで多方面からクライアント様に寄り添うサポートを行っている。
