Last Updated on 2025年6月23日 by 渋田貴正
借地権の「認定課税」とは？
借地権とは、他人の土地に建物を建てるためにその土地を借りる権利です。個人または法人所有の土地に建物を建てる場合、契約上に借地権の記載がなくても、経済的実態として借地権が成立したとみなされ、税務上の「認定課税」がなされる可能性があります。
特に問題となるのが「権利金の認定課税」です。借地権には本来、一定の対価（＝権利金）が支払われるべきですが、それが支払われていないと、税務署は「借地権の設定にあたり、通常であれば権利金を受け取るべきところ、無償または低額で設定した場合には、借地権設定者（＝地主・貸主）に対して、法人税法に基づき受贈益課税がなされる可能性があります。
たとえば、相続税評価額1億円、借地権割合70％の土地を法人が無償で借りたとしたら、7,000万円相当の借地権を贈与されたとみなされます。法人税率を40％と仮定すると、2,800万円の法人税が課される可能性があるということです。
実際には、以下のようなケースでこうした問題が発生する可能性があります。
| ケース | 土地の所有者 | 建物の所有者 | 具体的な状況 | リスク・課税関係 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 個人（相続人） | 法人（資産管理会社） | 土地のみ相続し、その上に法人名義でアパートを新築 | 借地権の無償設定とみなされ、法人に受贈益課税のリスク |
| 2 | 個人（相続人） | 法人（資産管理会社） | 土地・建物を相続し、建物のみ法人に売却・登記移転 | 法人が土地を無償で使用 → 借地権贈与と判断される可能性 |
| 3 | 個人（地主） | 法人（同族会社） | 個人所有の土地に法人名義で建替えアパートを建設 | 借地権の対価不払い → 法人税法22条2項の適用リスク |
| 4 | 個人（親） | 法人（子が株主） | 家族内の資産管理会社に無償で土地を貸して建物を保有 | 形式的でも法人が借地権を得たとみなされる可能性 |
| 5 | 法人 | 個人（親族） | 法人の土地に個人名義で建物を建てる（逆パターン） | 借地権の贈与とみなされ、個人に贈与税が課される可能性 |
これらのケースでは、実際には権利金を支払っていないにもかかわらず、税務署から「借地権が無償で設定された＝贈与があった」とみなされるリスクがあるため、事前に「土地の無償返還に関する届出書」を提出することが、税務上のリスク回避に極めて有効です。
「土地の無償返還に関する届出書」の役割
このような借地権の認定課税を回避するために活用されるのが、「土地の無償返還に関する届出書」です。
これは、法人が個人または法人から土地を借りる際、「借地権は設定せず、契約終了後に土地を無償で返還すること」を明確に税務署へ届出る書類です。国税庁が定める様式で、契約から「遅滞なく」提出する必要があります。
| 地主（貸主） | 借地人（借主） | 地代の有無 | 発生しうる税金・課税関係 | 土地の無償返還届出書の提出可否 |
|---|---|---|---|---|
| 個人 | 個人 | あり | 地代収入に対して所得税（貸主） | ❌ 提出不可（法人関与なし） |
| 個人 | 個人 | なし | 借地権の無償設定とみなされ贈与税課税の可能性（貸主側） | ❌ 提出不可（法人関与なし） |
| 個人 | 法人 | あり | 地代収入に所得税（貸主）実質的借地権設定とみなされるリスク | ⭕ 提出可能（認定課税を回避） |
| 個人 | 法人 | なし | 借地権の無償設定とみなされ貸主側に法人税法22条の2項に基づく課税リスク | ⭕ 提出可能（提出すべき） |
| 法人 | 個人 | あり | 地代収入に法人税（貸主） | ⭕ 提出可能（課税予防効果） |
| 法人 | 個人 | なし | 借地権の贈与とみなされ贈与税課税の可能性（借主＝個人） | ⭕ 提出可能（税務署により実態確認あり） |
| 法人 | 法人 | あり | 地代収入に法人税（貸主）契約実態により課税対象となる可能性あり | ⭕ 提出可能（形式整備に有効） |
| 法人 | 法人 | なし | 借地権の無償設定とみなされ貸主側に法人税（受贈益）課税の可能性 | ⭕ 提出可能（提出すべき） |
この届出をすることにより、法人が実質的に借地権を有していたとしても、権利金の贈与がなかったとみなされ、課税を回避する効果があります。
【土地の所有者別】届出書の提出意義の違い
| 項目 | 土地所有者が個人の場合 | 土地所有者が法人の場合 |
| 借地権の認定課税リスク | あり（個人から法人への贈与とみなされ法人税が課税） | あり（法人から法人への贈与とみなされる可能性） |
| 届出書の提出意義 | 個人側への受贈益課税を防止 | 法人側への法人税課税を防止 |
| 届出先税務署 | 土地所有者（個人）の住所地管轄税務署 | 土地所有者（法人）の本店所在地管轄税務署 |
| 注意点 | 相続時に貸宅地評価となり、小規模宅地の特例適用不可になるおそれあり | 契約内容・実態の整合性がより厳格に求められる |
「土地の無償返還に関する届出書」は、借地権の認定課税リスクを抑える非常に有効な手段です。しかし、契約内容や添付資料が不十分であれば、届出書の効力が否定される可能性もあります。また、相続税や法人税への影響もあるため、税務・登記の両面からの戦略的な判断が必要です。
当事務所では、税理士・司法書士の資格を活かし、土地活用や不動産法人化に伴う契約設計から届出書作成、相続対策まで一貫してサポートしております。少しでもご不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。
司法書士・税理士・社会保険労務士・行政書士
2012年の開業以来、国際的な相続や小規模（資産総額1億円以下）の相続を中心に、相続を登記から税、法律に至る多方面でサポートしている。合わせて、複数の資格を活かして会社設立や税理士サービスなどで多方面からクライアント様に寄り添うサポートを行っている。
