相続が発生して、相続財産の中に土地があると、その評価にあたって土地は場面によって何通りかの顔を見せます。相続登記の登録免許税計算や、相続税の計算のため、さらには遺産分割協議での相続人の取り分の計算のためといった感じです。

具体的には、土地の評価は一般的には次の4パターンに分けられます。

発表元 評価の基準となる日 評価の発表時期
固定資産税評価額 市区町村 1月1日 毎年4月1日(手元に評価明細が届くのは6月上旬ごろ)
路線価 国税庁 1月1日 毎年7月1日
基準値標準価格 都道府県 7月1日 毎年9月下旬ごろ
公示価格 国土交通省 1月1日 毎年3月下旬ごろ
実勢価格(時価) 不動産購入サイトなど

このように、一口に土地の評価といっても場面場面でどの金額を用いるべきなのかということはしっかりと区別しておかなければいけません。

おおよその目安ではありますが、
固定資産税評価額=公示価格×70%
路線価=公示価格×80%
固定資産税評価額=路線価×0.875
といわれています。

相続で各評価額を具体的に使用する場面

相続においては、具体的にそれぞれの評価額は以下の場面で使用されています。

固定資産税評価額 1)相続登記の際の登録免許税の算出のため
登録免許税=固定資産税評価額×0.4%2)路線価が定められていない地域において、倍率方式によって評価額を計算するため
路線価 相続税や贈与税の算出のため
実勢価格 遺産分割協議の際の計算のベースにするため(実勢価格は公示価格や基準値標準価格などを考慮して市場において決められる)

固定資産税評価額や路線価は行政で決定されるものであるため、基本的には与えられたものをそのまま使うことになります。いずれも使用場面は税金を計算するときなので、その課税のベースになる金額も行政にて決定しています。

それでは、これらの金額をそのまま遺産分割協議の際の土地の評価額として用いてよいのかということです。上記でも書きましたが、固定資産税評価額や路線価は、実勢価格のもとになる公示価格から70%~80%程度減額された形になります。つまり固定資産税評価額や路線価をもとに遺産分割協議を行うと、もし均等に分けようというのであれば、預貯金などを取得する相続人に比べて、不動産を取得した人が損をする可能性があります。もし不動産を残したまま、かつ遺産を均等に分けたいといった場合には、実勢価格をベースに考える必要があります。

しかし実勢価格をそのまま金額換算して遺産分割すればよいのかといえば必ずしもそうとは言い切れません。なぜなら現預金などと異なり、不動産を現金化しようとすれば、そこには所得税や住民税の課税問題が出てくるからです。さらに税金問題に加えて現預金のほうが不動産に比べて自由ように使える(流動性が高い)ため、実勢価格1,000万円の不動産と現金1,000万円が実質的に同じ価値とは言えません。少なくとも、均等配分を前提にするのであれば、実質的な平等を実現するためには、もしその不動産を売却した場合にはいくら相続人に所得税がかかるのかということもしっかりと考慮したうえで遺産分割の協議を進めなければいけません。

売却前提の不動産であれば、上記のようなことは考えずに相続人の共有にしたうえで売却代金を配分すればよいので話は単純です。

いずれにしても、土地の評価については、相続に関する話の流れの中で、どの数字を使うべきなのかということを理解しておく必要があります。